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二十四载地产之变:江湖渐远,山河依旧

2023-02-21 19:50:56 来源:钛媒体APP

图片来源@视觉中国


(资料图片)

文|财经新商道,作者 | 刘岚皋

数据的飞涨终究是纸面繁荣,美好生活还是要看得见、摸得着的实在。新时代,人们需要的不再是单纯的物理空间,而是要一个理想的家园——质量过硬、配套完善、特点多元、选项丰富……方向不一而终,不过原动力重新回到了需求侧。

经过24年,中国房地产市场正在迎来一次价值回归。

所谓的“回归”,倒不是市场规模、企业心态、万众希冀,回归到了1998年那个房地产市场化刚吹响号子的时候。

24年间,中国城镇化率从不到30%,一路增长到2022年的65.22%;人均住房面积从18.7平方米,快速增长到41平方米。实打实的发展,始终是向前的。

真正“回归”的,是那些房企人。

掸去记忆的灰尘,才发现众多的房地产明星,开始行业旅程的时候,多是“扛着铁锹”的——成名之前,碧桂园的杨国强为人熟知,是因为“包工头儿”的身份;创立金科股份的黄红云,最早接触地产行业的身份是一名钳工;耿建明号称“河北王”,创立荣盛发展前是一位基建工程兵……

彼时,房地产市场化发展刚起步,购买商品房成为众多人改善生活的重要方式,这也成为了那些“扛着铁锹”的地产人命运的跳台。一边希望买到房,一边非常擅长盖房,供需之间形成强大的向心力,而且原动力主要来自需求。

可地产时代的精彩,吸引力不在物理世界。更多人向往的,是1992年海南的“炒楼花”运动,是1993年灵活游走于监管与市场之间的“万通六君子”,是平地起高楼的群体式造富。

堆砌钢筋、水泥、砂石的故事失去听众,一层层垒起来的愿景太慢了;速度,必须有更快的速度,听起来才能不那么温吞,才能有江湖恩怨跌宕起伏的快感。

最终在资本的助推下,房地产一路高速向前,飞驰而去。

众多房企希望变得更大,更强:大的是规模,强的是底气。房子慢慢变成数字,在财务报表中翻滚跳跃,证明着企业的能量,一晃就是十几年时间。此时,市场需求还在引领市场向前冲,只是更大的推力来自企业称王的野心。

直到2016年底,中央经济工作会议首次提出了“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,飞奔多年的大势回到了笔直的理性。数据的飞涨终究是纸面繁荣,美好生活还是要看得见、摸得着的实在。

新时代,市场需求还在,只是不像当年的简单与迫切。人们需要的不再是单纯的物理空间,而是要一个理想的家园——质量过硬、配套完善、特点多元、选项丰富……方向不一而终,不过原动力重新回到了需求侧。

这一刻,地产行业回到正确的轨道。

新时代来了

“就这么定了。”

1997年,安徽黟县宏村镇政府,黄怒波最终拍板,投资规模定在500-600万元,获得宏村、南屏、关麓3个古村落为期30年的开发经营权。

同行高管能够理解他作为“诗人”骨子里的冲动——北京大学中文系毕业、出版《不要再爱我》和《拒绝忧郁》的诗集,文人情怀改不了;可是他们更期待老板能够体谅,商业不是冲动的代价。

宏村遗世独立,交通不便。为了赶过来,一行人一路奔波,马不停蹄,到驿站时已是深夜。四野寂然,没有路灯、宾馆,甚至无处吃饭,只得买了几碗方便面渡夜。投资如此项目,回报周期太长。

更让人看不到希望的是,当地居住条件实在一般。老屋普遍开敞,奈何都留下时间雕刻的陈旧景象,一些角落甚至破败不堪。一些原住民迫切希望有所改善,最终离开村落远赴他乡。

其实当年,他乡也没有那么美好。1998年商品房时代拉开帷幕。公开数据显示,当年城镇人均建筑面积约18.7平方米,实际居住面积比例约为50%,只有9.35平方米。

要么像宏村,有空间却无生活;要么像他乡,有生活却无空间。人们迫切希望改善现状,于是地产大时代就此开启。

公开数据显示,1998年全国住房贷款余额是426亿元,1999年达到1358亿元,增速为218.78%,2002年已增至8253亿元。在人们追求美好生活的时候,迎合时代前进方向的房企,都获得了成功。

那些专精住宅板块的房企,迎合时代需求快速崛起:

1993年,戚金兴才创立滨江集团,用5年时间积累才走进苏州和福建市场;在地产市场化浪潮的助推下,他积攒“北上”和“闯上海”的实力并开始执行只有1年时间;

1995年,宋卫平牵头成立绿城集团,三年后已经有实力成立浙江绿城足球俱乐部的实力;

2005年,中南建设的陈锦石获得南通中央商务区地块的建设权,高喊口号建设南通最大的城市综合体……

虽然黄怒波没有直接开发住宅项目,但商业项目也是地产大时代整体需求的重要组成部分,中坤跟上了市场发展的节奏,因此项目的成功只是时间问题。从结果来看,现实没有让他等太久。

第二年,经过开发的宏村仅门票收入一项就达到400万元;多家影视公司前来取景,其中的一位导演将自己心中的武侠世界映射到曲水竹林中,那部作品最终被命名为《卧虎藏龙》。文化作品的带动下,宏村的商业成功美名远扬。

谈到这段往事,不少人会说那是偶然,毕竟它实在偶然:在地产圈儿,知道中坤集团的人甚至比知道黄怒波以骆英之名写诗的人还少;自《卧虎藏龙》后,能获得奥斯卡最佳外语片奖的中国作品尚未出现;那么多美好的古村落,只有宏村2000年入围世界文化遗产名录。

然而在这些偶然的背后,也有一些必然:中坤拓展旅游地产布局,赶上中国地产市场化发展的窗口期。

只是在市场中完成从零到一的突破,已经让众多房企迎来了生涯高光时刻。

奔马

“生活很单调,几乎就是一个工作机器。”

2007年,碧桂园集团总部办公室里,杨国强为前来采访的媒体记者,展示自己的工作状态。扯了扯衣袖,亮出了手上的腕表——只要300元,当然他已经无需浮华自证高贵。

这样的状态,依稀有李嘉诚的风格:媒体面前,李佩戴的也是300元的西铁城,不过他的另一个身份是百达翡丽亚洲地区的最大客户——杨国强没意识到,那是2010年之前地产人另类的“凡尔赛”,奢侈品价值已经追不上他们财富增值的速度。

更何况那是碧桂园。

大规模、快速生产、物美价廉,这家公司用“量贩式”模式,在传统的低能级市场,开发更具竞争力的物业;快速增长的房价,进一步增加了持有固定资产的现实意义。

有数据显示,碧桂园项目价格普遍低于其他产品,不过购地成本仅占楼价的10%;3000元/平方米自带花园的洋房,销售时的价格已经低于同地段的毛坯房,遂有了“卖白菜一样卖别墅”的说法。

可巧,碧桂园敢卖,真有人敢买。世纪之初时候,买家只出没于长三角地区,2001年8月18日当天157人在上海,三天挥斥5000多万现金买了100多套房子,成就著名的“温州炒房团”;如今,“买房团”席卷全国,渗透到碧桂园的华南地区。

一边是极快速度产出项目的开发商,一边是房子盖好就收货的大市场,烈火烹油大抵如此。此时,该如何切到更大蛋糕才是关键,慢一步买房人就到隔壁看盘了,哪有时间在腕表上花心思。

彼时,房地产市场迎来发展高潮,也慢慢变了味道。

2003年,孙宏斌带领顺驰“全国布局”的脚刚迈出天津,一年后就在博鳌论坛上,留下“销售100亿”、“超越万科”的豪言;2006年,孙宏斌遇到流动性危机顺驰被迫易手他人,一年后就借融创品牌完成重生;8年时间就用658.5亿元的销售额,跻身全国房企销售排行TOP10。

老牌房企不甘示弱,炮口对准全球市场:2005年黄怒波走出宏村,豪掷400万美元在美国洛杉矶拿地;同期绿地、上实、锦江投资13亿美元,布局俄罗斯圣彼得堡;2007年世茂集团的许荣茂计划在菲律宾投资20亿美元,开发高端酒店和旅游项目……

展开2009年的胡润富豪榜,前10位富豪中有8位涉及地产开发业务,前100位富豪中有51位涉及地产开发业务。所有人都希望乘坐地产列车尽快向上,冲到榜单的最前面。

彼时,买到房子很重要,而且越快越好,入住与否不重要。只靠着朴素的居住诉求,兴不起地产大时代高歌猛进的大浪,“入场就称王”的迫切才是背后的原动力。

彼时,需求还在,只是没那么重要了。

罗生门之痛

“啪!”

2017年,北京万达索菲特酒店,贵宾休息室“似乎”传来摔杯声。传言说富力和融创临时砍价,令王健林义愤填膺,怒摔酒杯。之所以称“似乎”,是因为事后很多人都声称听到了,不过王健林始终否认。

到底有没有,成了一个“罗生门”。

更奇怪的是,“罗生门”之后,更大的争议随即浮出水面——77家酒店作价199.06亿元卖给富力,13个文旅项目91%股权作价438.33亿元卖给融创,是捡了大便宜,还是买的没有卖的精?

只看酒店板块,331.76亿元的原价199.06亿元就成交,足足打了六折,这么做生意万达要亏到老家去;可是看一个月后(2017年11月)富力公告,截至当年10月31日期借款余额达到1309.01亿元,一个月增长90亿元,即使如此,鲸吞万达资产仍然不够。

从舆论声浪,人们还是觉得那是“天上掉馅饼”。查看2016年A股136家上市房企年报数据,负债合计超过4.92万亿元,同比增长25.93%;其中资产负债率超过80%的房企有32家,剔除预收款后资产负债率超过70%的有45家。

在地产行业,为成为行业领军企业,“高杠杆+高周转”模式已经十分普遍。富力只是坚定走在这条路上的代表,何必大惊小怪。于是那个时候,更多人相信“摔杯”的故事,几乎不计成本甩卖,临门一脚又来人敲竹杠,换谁都接受不了。

可是很快,风向又变了。

“这次三年事业计划书的制定,要把‘活下去’作为基本要求,我们的战略围绕‘活下去’而展开,这是最底线的战略。”2019年9月,在万科秋季例会上,郁亮神情凝重,语气深沉。

不知道的,还以为万科营收1059.7亿元,增长51.8%;净利润91.2亿元,增长24.9%的业绩是骗人的。

哪家上市公司,会在业绩向上时,把“活下去”挂满整个会场内墙?偏偏万科这么做。话事人的位子自然是好,可是当“高杠杆+高周转”引发的“高风险”,成了所有人头顶的“达摩克利斯之剑”,越是排名靠前,越是惊心动魄。

“中国企业家最大的问题就是既要名又要利,这是中国企业家的致命通病。”参加某活动时,黄怒波敞开心门。在他带领下,中坤起于安徽宏村,成于西直门长河湾和大钟寺中坤广场项目,兴于冰岛跨国投资。

往往一路向上时,只能看到稳赚不赔的快乐;却忽略了一切的功成名就,慢慢失去了需求的根系支撑。或许只有告别辉煌的时候,一个人才能找到冷静的安乐,才明白怎么算都赚钱的生意,不一定真的赚钱,盈亏的依据不应该是报价单,而是市场需求是否足够迫切。

宏村的成功来自发展的需要,长河湾和中坤广场的成功也来自发展的需要,而跨国投资美国项目似乎并非如此,后面投资冰岛时的赚钱只停留在计划书上。

同理,富力买来那么多酒店,万科盖了那么多房子,算起来赚大了,实际上不一定,毕竟那需求有些是非常模糊的。

唤醒的需求

“不能。”

2021年,北京总部高管例会上,面对吴亚军的询问,龙湖集团管理层面面相觑,说出结果。因为他们知道,一旦她设定的风险出现——市场疲敝,银行停贷,龙湖大概率发不出员工的工资。

这不是杞人忧天,而是未雨绸缪:自2020年8月房企“三道红线”出台——剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1之后,游戏规则改变了。

通过“高杠杆+高周转”方式快速发展的模式,众多房企获得更大规模,争取更多利益的同时,也背负压力过载的风险。

然而这如同一个“滚雪球”的游戏,越是追求更快圈速,越是要在关键时刻踩油门,因此忽略了刹车的位置。

“三条红线”就是要帮助那些找不到刹车的企业,一脚踩下去。

吴亚军不用为健康状况着急:剔除预收款项后资产负债率67.09%、净负债率51.45%、现金短债比4.55,各项数据均优于及格线;众多房企贷款利率超过8%,龙湖平均贷款利率始终维持4%区间,却还没到为活下去发愁的时候。

可适当用户需求重新主导市场走势的时候,房企还能重新找到方向标吗?要知道,经过多年发展,市场和消费者都变了:当年进入商品房时代,人们希望让居所更宽更大即可;如今除考虑面积与成本,旅游、康养、物业服务、生活配套等需求变得更加迫切。

其实政策并非为了减速而减速。

早在2016年中央经济工作会议明确“房住不炒”的地产行业发展基调时,引导房企从追逐规模的竞速游戏中抽身而去,只实现了“不炒”;人们对美好生活的向往还在,改善生活环境的需求还在,“房住”的理想还要落地。

于是在业务层面,头部房企已经不再只关注“卖房子:2019年开始,房企推动物业板块上市,2021年上市物业公司收购其他物企,在管建筑面积增长58%,通过输出服务提升现金流49%;2022年克而瑞全口径销售额前十房企,悉数开展康养服务业务。

只盖房子,做一锤子买卖的房企越来越少;业务模块日益丰富,通过服务换取收益十分普遍。在形态上,它们各有所长不尽相同;在内核上,围绕用户需求做文章成为主流。

24年时间历史绕了一个大圈,最终找到一个阶段性结果的时候,或许答案就应该是这样简单且笔直。

商业起于需求,终于需求,仅此而已。

标签: 资产负债率 地产行业 市场需求 数据显示

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